Wie vermietet man in Griechenland eine Immobilie?

Manche kaufen sich eine Immobilie in Griechenland, nur weil sie das Land, die kleinen, weiß getünchten Inselhäuser und den entspannten Lebensstil lieben. Dort können sie alljährlich Urlaub machen und sich vielleicht irgendwann einmal zur Ruhe setzen.

Doch andere möchten in eine Immobilie investieren, um sie vermieten zu können. Wie sieht es mit griechischen Immobilien als Investition aus? Und welche Regeln und Vorschriften gibt es zu beachten?

Wie sieht es mit der Mietrendite?

In Griechenland bekommen Sie in der Regel bessere Erträge aus einer Urlaubsvermietung als aus einem langfristigen Mietvertrag. Die beste Rendite fahren Sie beispielsweise auf den Inseln ein – Mykonos ist ein teurer Ort zum Kaufen, aber dort zu vermieten kann eine Rendite von 8 % bringen, wobei Santorin und Paros mit 6,5 % nur knapp dahinterliegen. Rhodos bietet ebenfalls gute Investitionsmöglichkeiten mit Renditen von 5 %, insbesondere für Ferienwohnungen.

Das ist nicht die beste Rendite, die man für sein Geld bekommen kann, wenn man sich alle Anlageklassen im Vergleich anschaut – zum Beispiel könnte man mit Immobilien-Crowdfunding in Frankreich 8,5-10 % im Jahr verdienen. Griechenland ist aber gut vergleichbar mit anderen Mittelmeer-Destinationen wie der französischen oder spanischen Küste. Auf der anderen Seite sieht Kreta mit einer Mietrendite von 3 % für Mietwohnungen im Moment nicht nach einem geeigneten Ort für Investitionen aus, aber die Dinge könnten sich ändern, sobald neue Projekte realisiert werden.

Griechenlands Wohneigentumsquote von 74 % zählt zu den höchsten in Europa. Mieten ist nicht üblich, insbesondere nicht in kleineren Städten und ländlichen Gegenden. Die größeren Städte Athen und Thessaloniki haben allerdings einen Markt für Langzeitmiete. Athen bietet mit 4,2 % keine besonders gute Rendite, wenngleich kleinere Wohnungen eine höhere Rendite erzielen, und bestimmte Gegenden wie Kolonaki (Zentrum) und Glyfada (Küstenvorort) können mit der richtigen Immobilie 6 % erzielen. Thessaloniki könnte ein besserer Ort sein, um nach Schnäppchen zu suchen, da die Preise hier nicht so sehr durch das Airbnb-Potenzial oder durch Käufer mit „goldenem Visum“ in die Höhe getrieben wurden, es sich als Tor zum Balkan aber einer konstant hohen Nachfrage erfreut.

Es ist immer noch möglich, Schnäppchen zu finden, selbst in Athen, wo einige Verkäufer Steuerprobleme oder hohe Schulden haben und bereit sind, kreative Angebote und suboptimale Preise zu unterhalten. Aber wenn Sie diesen Weg gehen wollen, müssen Sie clever agieren und benötigen einen Partner vor Ort, der den Markt kennt.

Ratgeber zum Immobilienkauf für Griechenland

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rentals regulationRegulierung der Immobilienvermietung in Griechenland

Langfristige Mietverträge sind in Griechenland so geregelt, dass die Mindestmietdauer von 3 Jahren automatisch und ohne Kündigungsfrist endet. Dieses Gesetz ist eher auf der Seite der Mieter, doch eine relativ neue Änderung ermöglicht eine schnellere Räumung, wenn die Mieter die Miete nicht bezahlen. Die griechischen Gerichte arbeiten allerdings auch im günstigsten Fall eher langsam.

Möblierte Wohnungen für die Kurzzeitvermietung sind bisher weniger reguliert worden, aber das ändert sich, da Airbnb viele Immobilienmärkte stark unter Druck gesetzt hat. Wenn man für einen Monat oder länger mietet, benötigt man keine Genehmigung vom EOT (dem griechischen Tourismusbüro), wenn man auf Wochenbasis mietet, benötigt man eine.

Was Sie bei jeder Art von Vermietung vornehmen müssen, ist die Registrierung des Vertrags bei den Steuerbehörden. Wenn Sie das nicht tun, ist der Vertrag nicht gültig. Wenn Sie eine Immobilie in Griechenland vermieten, müssen Sie dafür in Griechenland Steuern zahlen (siehe unten). Ausländische Eigentümer müssen jedoch keine Umsatzsteuernummer haben oder Umsatzsteuer berechnen, wenn die Immobilie für bis zu drei Monate an ausländische Mieter vermietet wird. Das müssen Sie jedoch nachweisen, indem Sie die Passnummer, Nationalität und ständige Adresse Ihrer Gäste vorlegen.

Zu den negativen Folgen des Airbnb-Goldrausches in Athen und auf den Inseln zählen eine Welle von Zwangsräumungen, da viele Vermieter beschlossen haben, Langzeitmieter gegen Urlauber zu tauschen, sowie ein überhitzter Immobilienmarkt in der Hauptstadt. Die Regierung hat ein Gesetz erlassen, das kurzfristige Mietverträge einschränkt, aber es ist unklar, ob es tatsächlich durchgesetzt wird. Die neuen Einschränkungen sind:

• Maximal 90 Übernachtungen im Jahr – 60 bei Inseln mit weniger als 10.000 Einwohnern;

• Höchstens zwei Immobilien pro Besitzer (Person oder Gesellschaft);

• Maximales Einkommen von 12.000 Euro.

Damit können Sie wahrscheinlich leben. Allerdings gibt ein aktueller Rechtsfall mehr Anlass zur Sorge, wenn Sie eine Wohnung über Airbnb anbieten. Mieter, die der Meinung waren, dass die Airbnb-Vermietung einer Wohnung in ihrem Haus immer wieder Probleme verursachte, bekamen das Recht, jede „gewerbliche“ (d. h. kurzfristige) Nutzung der Wohnung zu untersagen. Der Fall könnte in Berufung gehen, aber wenn er Bestand hat, könnte er eine große Bedrohung für Eigentümer darstellen, die Einnahmen aus Urlaubsvermietungen erzielen wollen.

euros Welche Steuern müssten Sie zahlen, wenn Sie eine Immobilie in Griechenland vermieten?

Wenn Sie in Griechenland eine Immobilie vermieten, egal ob lang- oder kurzfristig, müssen Sie in Griechenland Steuern auf Ihre Mieteinnahmen zahlen. Sie müssen jedes Jahr ein griechisches Steuerformular einreichen. Immerhin erhalten Sie beim Kauf Ihrer Immobilie bereits Ihre Steuernummer und haben Zugang zum Online-Steuersystem, dadurch ist Ihnen schon einiges an Aufwand gespart.

Für Mieteinnahmen werden drei Steuersätze angewandt:

15 % auf alle Mieteinnahmen bis zu 12.000 EUR

35 % auf Mieteinnahmen von 12.000-35.000 EUR

45 % auf Mieteinnahmen über 35.000 EUR

Ihre Kosten können Sie jedoch nicht absetzen. Wenn Sie sich allerdings als Tourismusunternehmen bei der EOT anmelden, können Sie alle Ihre betrieblichen Kosten wie z. B. Werbung, Versicherung, Instandhaltung und Beratungsgebühren von der Steuer absetzen. Wenn Sie hohe Mieteinnahmen aber auch erhebliche Kosten haben, könnte dies für Sie die bessere Wahl sein.

Wer kann helfen?

In den meisten touristisch interessanten Gegenden gibt es eine Vielzahl von Vermietungsbüros. Das Niveau der Dienstleistungen ist unterschiedlich und die Höhe der Einnahmen, die Sie damit erzielen, spiegelt den Arbeitsaufwand des Büros wider. Sie könnten mit Ihrer Immobilie zum Beispiel einen Reiseveranstalter betrauen. Dieser kümmert sich um die Buchungen, die Gäste und die Anmeldungen, und Sie müssen lediglich Ihre Immobilie in gutem Zustand bereitstellen. Natürlich ist Ihre Rendite kleiner, wenn Sie diesen Weg wählen.

Sie könnten auch einen lokalen Makler mit der Verwaltung Ihrer Immobilie beauftragen. Die übliche Provision beträgt 10 %, aber einige Dienstleistungen könnten zusätzlich berechnet werden, z. B. wenn es Probleme bei der Instandhaltung gibt oder wenn der Garten gepflegt werden muss.