Steuern für Immobilienbesitzer in Griechenland

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Wenn Sie eine Immobilie in Griechenland kaufen, müssen Sie griechische Steuern zahlen, soviel steht fest.

Sie zahlen eine Steuer auf den Erwerb. Sie zahlen jedes Jahr eine Vermögenssteuer. Und wenn Sie vermieten, werden Ihnen die Mieteinnahmen besteuert.

Einige dieser Steuern sind nach EU-Maßstäben etwas hoch. Wir haben aber nicht nur schlechte Nachrichten für Sie – die Vermögenssteuern sind niedriger als in den USA. Und das Steuersystem ist leicht zu durchschauen und wird über das Internet verwaltet. Die eigene Steuernummer erhält man sogar direkt beim Kauf einer Immobilie.

Ratgeber zum Immobilienkauf für Griechenland

Haben Sie Fragen zum Kaufprozess in Griechenland? Wir haben für Sie diesen umfassenden Immobilienleitfaden zusammengestellt.

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Immobilientransaktionssteuer

Wenn Sie eine griechische Immobilie kaufen, zahlen Sie eine Immobilientransaktionssteuer (FMA). Sie beträgt 3,09 % des zu versteuernden Immobilienwertes. (Sie besteht eigentlich aus einer 3%igen Transaktionssteuer zuzüglich einer 3%igen Gemeindesteuer auf die Transaktionssteuer. Das ist verwirrend, deshalb ist es einfacher, sich die 3,09 % zu merken).

Wenn es darum geht, was dieser Immobilienwert genau ist, wird es etwas komplex. Die griechischen Steuerbehörden sind sich sehr wohl bewusst, dass sie jahrelang von Leuten an der Nase herumgeführt wurden, die angaben, ihre millionenschweren Villen seien nur eine Handvoll Drachmen wert. Es gibt daher ein System, um den „objektiven Wert“ einer Immobilie entsprechend ihrer Größe, Lage und bestimmter Merkmale zu berechnen. Wenn der objektive Wert höher als der Kaufpreis ist (was nicht oft der Fall ist, aber wegen des Rückgangs der Immobilienpreise manchmal passiert), zahlen Sie auf ihn die Steuern statt auf den Kaufpreis.

Normalerweise wurden für neue Immobilien (Vorsicht! Das betrifft alle Immobilien, deren Baugenehmigung nach Januar 2006 ausgestellt wurde) 24 % Mehrwertsteuer erhoben. Mitsotakis Regierung beschloss jedoch, neue Immobilien ab 2019 für drei Jahre von der Mehrwertsteuer zu befreien, um den Immobilienmarkt anzukurbeln.

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Jährliche Immobiliensteuern

Die wichtigste Immobiliensteuer ist die ENFIA. Sie wird pro Quadratmeter auf den objektiven Wert erhoben, aber mit einer schrecklich komplizierten Reihe von Berechnungen und einer Reihe von Steuersätzen, so dass es am besten ist, zu prüfen, wie hoch diese Steuer zum jeweiligen Zeitpunkt ist. Wenn Sie eine Immobilie aus Wiederverkauf erstehen, sollte das kein Problem sein. Wenn Sie einen Neubau kaufen, orientieren Sie sich an vergleichbaren Immobilien in der Gegend. Für Immobilien mit einem Wert von mehr als 250.000 Euro gibt es eine zusätzliche Steuer. Die Sätze beginnen bei 0,1 % des Immobilienwertes, steigen aber bei Immobilien mit einem Wert von mehr als 1 Mio. Euro auf 1,15 %.

Über die ENFIA sind viele Griechen sehr verärgert. Seit der Finanzkrise haben sieben separate Erhöhungen stattgefunden – die Steuer ist viel einfacher zu erheben als beispielsweise die Einkommenssteuer. Die jüngste Entwicklung war jedoch rückläufig und bis 2021 wird eine Senkung um etwa 30 % erwartet.

ENFIA ist jedoch eigentlich keine enorme Belastung. Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro könnte sie Sie 600 Euro im Jahr kosten oder 300 Euro im Jahr für eine kleine Villa auf Chalkidiki oder eine Wohnung in einem Vorort von Athen oder 600 EUR im Jahr für eine größere Immobilie auf Kreta. Nur in Athen-Zentrum könnte Ihnen die ENFIA wirklich Kopfschmerzen bereiten.

Eigenartigerweise können Sie Ihre ENFIA wahlweise als Einmalzahlung oder in fünf monatlichen Raten von September bis Januar bezahlen. Zwölf Raten über das Jahr verteilt wären wohl zu einfach gewesen!

Es gibt auch eine Gemeindesteuer namens TAP, die mit 0,025 bis 0,035 % des Immobilienwertes erhoben wird und in der Regel über Ihre Stromrechnung abgerechnet wird. Die Gemeinden sind auch befugt, andere Steuern zu erheben – auch hier sollten Sie sich also über die entsprechenden Modalitäten informieren.

Mietsteuer

Wenn Sie eine Immobilie vermieten, die Sie in Griechenland besitzen, müssen Sie auf dieses Einkommen Steuern zahlen. Die Sätze sind

• bis 12.000 Euro Mieteinnahmen: 15 %

• zwischen 12.000 und 35.000 Euro Mieteinnahmen: 35 %

• darüber: 45 %.

Abhängig von Ihrem Gesamteinkommen, das in Griechenland versteuert werden muss, kann ein „Solidaritätsbeitrag“ (Sozialabgaben) von bis zu 10 % anfallen.

Versuchen Sie nicht, Ihre Mieteinnahmen unter den Teppich zu kehren und dieses Einkommen nicht anzugeben. Die griechischen Steuerbehörden haben sich als durchaus motiviert erwiesen, Vermieter zu finden und zu bestrafen, die ihre Mieteinnahmen nicht angeben. Zu diesem Zweck haben sie Vereinbarungen mit den großen Buchungsportalen und können so einfach herausfinden, wer Immobilien vermietet.

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Kapitalertragssteuer

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, die Sie seit weniger als fünf Jahren besitzen, werden 15 % des Gewinns, den Sie erzielen, fällig. Gewinne aus Immobilien, die länger als fünf Jahre gehalten werden, sind steuerfrei. Damit handelt es sich eigentlich um eines der günstigsten Steuersysteme in Europa.

Denken Sie jedoch daran, dass Sie, wenn Sie in einem anderen Land ansässig sind, dort möglicherweise ein höherer Kapitalertragssteuersatz für Sie gilt.

Sonderkategorien

Wie viele andere Länder geht Griechenland hart gegen komplexe Unternehmensstrukturen vor, die dazu dienen, Immobilienvermögen vor der Besteuerung zu bewahren. Es wird daher eine zusätzliche jährliche Gebühr für Immobilien im Besitz von Unternehmen erhoben, und die hat es in sich: 15 % des Immobilienwertes Jahr für Jahr.

Hiervon ausgenommen sind Unternehmen, die in der EU ansässig sind und bei denen alle Anteilseigner eine griechische Steuernummer haben – also Unternehmen, die für die griechischen Behörden vollkommen transparent sind. Die Nutzung einer Unternehmensstruktur für Ihren Familienbesitz ist also immer noch möglich, aber Sie müssen sich gut beraten lassen, damit Sie nicht in die Steuerfalle tappen.

Praktische Informationen

Theoretisch sollten Sie zwar zu Ihrem Finanzamt gehen, um Ihre Steuernummer zu bekommen, aber in der Praxis lassen die meisten ausländischen Käufer ihren Anwalt dies im Zuge der Kaufabwicklung für sie erledigen. Gleichzeitig erhalten Sie Ihre Zugangscodes für das TAXISnet-Online-Konto, über das fast alle Steuern verwaltet werden.

Wenn Sie in Griechenland Mieteinnahmen haben, haben Sie bis Juni Zeit, um Ihre Steuererklärung für das vorangegangene Jahr (endend im Dezember) einzureichen.

Es ist im Grunde kein schlechtes System. Trotzdem nutzen viele ausländische Immobilienbesitzer einen Buchhalter, der ihre Steuererklärungen für sie vorbereitet. Rechnen Sie damit, für einen solchen Allround-Service 1.000 Euro im Jahr zu bezahlen.