Immobilienkauf in Griechenland als Ausländer: Ein umfassender Ratgeber

Griechenland ist Mitglied der Europäischen Union und gehört zu den 27 Mitgliedsstaaten sowie den Eurozonen-Ländern.

Es ist das dreizehntgrößte Land Europas und bekannt für seine atemberaubenden Inseln und antiken Sehenswürdigkeiten.

Die vielfältigen Gebiete des Landes umfassen:

• das Festland;
• die Kykladen, Dodekanes und Ionischen Inseln im Mittelmeer;
• die Ägäischen Inseln im Ägäischen Meer;
• Kreta, die größte Insel Griechenlands.

Griechenland ist in 13 Verwaltungsregionen unterteilt, die weiter in 74 regionale Einheiten untergliedert sind.

Mit über 10 Millionen Einwohnern im Jahr 2024 ist Griechenland mit seinem reichen kulturellen Erbe und seinen atemberaubenden Landschaften ein faszinierendes Ziel für Investoren und Touristen gleichermaßen.

Bevölkerungsverteilung in den Regionen Griechenlands (Skala 1-100)

Warum in Griechenland investieren?

Der Reiz Griechenlands liegt nicht nur in seiner historischen Bedeutung und malerischen Landschaft, sondern auch in seinen vielversprechenden Investitionsmöglichkeiten.

Das Land verfügt über mehr als 16.000 Kilometer Küstenlinie und genießt jährlich mehr als 3.000 Sonnenstunden, was zu einem generell warmen Klima das ganze Jahr über beiträgt.

Als eines der Top-Reiseziele begrüßte Griechenland im Jahr 2023 geschätzte 36 Millionen internationale Touristen, was seine weltweite Anziehungskraft unterstreicht. Dieser Zustrom von Besuchern führte auch zu einem erheblichen Anstieg der Tourismuseinnahmen, wobei internationale Besucher etwa 20,6 Milliarden Euro ausgaben, was das starke Potenzial des Tourismussektors zeigt.

Der Tourismus spielt eine entscheidende Rolle in der griechischen Wirtschaft, trägt 25% zum BIP bei und beeinflusst erheblich die Immobilien- und Bauindustrie.

Nach einer Phase wirtschaftlicher Herausforderungen zeigt der griechische Immobilienmarkt im Jahr 2024 Anzeichen von Erholung und Wachstum. Diese Erholung ist ein positives Signal für Investoren und deutet auf ein erneutes Vertrauen in den Immobiliensektor hin.

Der Mietmarkt erfährt erhebliche Veränderungen, mit einer steigenden Nachfrage sowohl in städtischen Zentren als auch in beliebten Inselzielen. Dieser Trend ist besonders vorteilhaft für Investoren, die an kurzfristigen Ferienvermietungen oder langfristigen Mietverträgen in florierenden Gebieten interessiert sind.

Es gibt ein wachsendes Interesse an energieeffizienten und nachhaltigen Immobilien, angetrieben durch ein gestiegenes Umweltbewusstsein und potenzielle Einsparungen bei den Nebenkosten. Immobilien, die diesen Standards entsprechen, werden sowohl für Käufer als auch für Mieter zunehmend attraktiver.

Durchschnittliche Kosten für den Immobilienkauf in Griechenland

Im Jahr 2024 bietet der Immobilienmarkt in Griechenland eine breite Preisspanne in seinen begehrtesten Gebieten und Städten, die die vielfältige Attraktivität jedes Standorts für lokale und internationale Käufer widerspiegelt.

Diese Zahlen bieten einen Überblick über den aktuellen Markt, aber die Immobilienpreise in Griechenland können je nach spezifischem Standort, Immobilientyp und Marktbedingungen erheblich variieren.

Sie können die neuesten Trends und Preisänderungen einfach auf unserer speziellen Seite verfolgen:

Griechenlands reiche geografische Vielfalt und kulturelles Erbe bieten eine breite Palette von Regionen und Gebieten, die jeweils ihren eigenen einzigartigen Reiz und Lebensstil haben.

Beliebte Regionen für Investitionen und zum Leben

• Athen: Als Hauptstadt verbindet Athen antike Geschichte mit modernem urbanen Leben. Die Stadt bietet einen lebendigen Lebensstil mit einer Mischung aus kulturellen Sehenswürdigkeiten, Restaurants und Geschäftsmöglichkeiten. Immobilienoptionen reichen von historischen Wohnungen in Plaka bis hin zu zeitgenössischen Häusern in gehobenen Vierteln wie Kolonaki.
• Thessaloniki: Bekannt für seine lebendige Kulturszene und Universitätsatmosphäre, ist Thessaloniki die zweitgrößte Stadt Griechenlands. Sie bietet eine dynamische Lebensumgebung mit Immobilien am Wasser, modernen Apartments und traditionellen Häusern.
• Kreta: Die größte der griechischen Inseln ist bekannt für ihre vielfältigen Landschaften, von wunderschönen Stränden bis zu bergigem Gelände. Zu den Immobilientypen gehören traditionelle Steinhäuser, Villen am Strand und moderne Wohnungen in Städten wie Chania und Heraklion.
• Die Kykladen: Diese Inselgruppe, zu der Mykonos und Santorini gehören, ist berühmt für ihre malerischen weiß getünchten Gebäude und atemberaubenden Sonnenuntergänge. Beliebt bei Touristen und Investoren gleichermaßen, reichen die Immobilienoptionen von Luxusvillen mit Meerblick bis hin zu charmanten Inselhäuschen.
• Der Peloponnes: Reich an Geschichte und Naturschönheiten, bietet der Peloponnes einen ruhigeren Lebensstil mit einer Vielzahl von Immobilien, von traditionellen Dorfhäusern bis hin zu modernen Villen in Küstennähe. Städte wie Nafplio und Kalamata sind besonders beliebt.
• Die Ionischen Inseln: Zu diesen Inseln gehören Korfu, Zakynthos und Kefalonia, die für ihre üppigen Landschaften und venezianische Architektur bekannt sind. Die Immobilienoptionen reichen von Küstenvillen bis zu ländlichen Anwesen und sprechen diejenigen an, die Ruhe und natürliche Schönheit suchen.
• Rhodos (Dodekanes): Rhodos kombiniert mittelalterliche Architektur mit wunderschönen Stränden und ist bei Touristen und Auswanderern gleichermaßen beliebt. Die Immobilien reichen von historischen Häusern in der Altstadt von Rhodos bis hin zu modernen Apartments am Strand.

Jede dieser Regionen bietet einzigartige Vorteile und spricht unterschiedliche Lebensstile und Vorlieben an, was Griechenland zu einem attraktiven Ziel für Immobilieninvestitionen macht.

Ja, Ausländer können in Griechenland problemlos Immobilien erwerben.

Der griechische Immobilienmarkt steht Investoren aus aller Welt offen. Es gibt keine spezifischen gesetzlichen Beschränkungen für Nicht-EU-Bürger in Bezug auf den Immobilienbesitz in Griechenland.

Der Prozess umfasst jedoch mehrere Schritte, darunter die Beantragung einer Steuernummer (AFM), die Eröffnung eines griechischen Bankkontos und die Navigation im griechischen Rechtssystem.

Es ist ratsam, mit einem seriösen Immobilienmakler und einem Anwalt, der auf griechisches Immobilienrecht spezialisiert ist, zusammenzuarbeiten, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten.

1. Beantragen einer AFM

Die AFM (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου) ist eine Steueridentifikationsnummer für Ausländer. Sie ist unerlässlich für jede bedeutende finanzielle Transaktion in Griechenland, einschließlich des Immobilienkaufs, der Einrichtung von Versorgungsdiensten und der Steuererklärung.

Sie können die AFM beim örtlichen Finanzamt (DOY) beantragen. Die Antragstellung erfordert:

• einen gültigen Reisepass;
• ein ausgefülltes Antragsformular;
• einen Grund für die Beantragung der AFM (wie den Kauf einer Immobilie).

Der Prozess ist in der Regel schnell, und Sie können Ihre AFM normalerweise am selben Tag der Antragstellung erhalten.

2. Eröffnung eines griechischen Bankkontos

Ein lokales Bankkonto ist notwendig, um Zahlungen im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf zu verwalten, einschließlich der Anzahlung, des Kaufpreises, der Steuern und laufender Versorgungszahlungen.

Die meisten Banken benötigen:

• Ihre AFM;
• Reisepass;
• Einkommensnachweis oder Beschäftigungsnachweis;
• Adressnachweis.

3. Immobiliensuche starten

Durchsuchen Sie Online-Angebote auf Properstar, um Immobilien in Ihrem Interessensgebiet zu finden. Sie können unsere erweiterten Filter nutzen und sogar Ihr bevorzugtes Gebiet auf der Karte einzeichnen.

Überlegen Sie, einen Immobilienmakler zu beauftragen, um bessere Einblicke in den Markt zu erhalten und Unterstützung bei der Suche nach Immobilien zu bekommen, die Ihren Kriterien und Ihrem Budget entsprechen.

4. Den richtigen Immobilienmakler finden

Der richtige Immobilienmakler kann Einblicke in den lokalen Markt bieten, bei der Suche nach Immobilien, die Ihren Kriterien entsprechen, helfen und den Verhandlungsprozess begleiten.

So stellen Sie sicher, dass Sie den besten Profi für Ihre Bedürfnisse auswählen:

• Lokale Expertise: Suchen Sie nach Maklern, die das Gebiet, an dem Sie interessiert sind, gut kennen. Sie sollten sich über lokale Immobilientrends, Preise und die besonderen Merkmale der Gemeinde gut auskennen.
• Sprachkenntnisse: Wenn Sie nicht fließend Griechisch sprechen, ist es wichtig, einen Makler zu finden, der effektiv in Ihrer Sprache kommunizieren kann. Sie fungieren als Bindeglied zwischen Ihnen und Verkäufern, Anwälten und anderen beteiligten Parteien.
• Erfahrung und Qualifikationen: Überprüfen Sie die Erfahrung und Qualifikationen des Maklers. Sie sollten über eine solide Erfolgsbilanz bei der Unterstützung ausländischer Käufer verfügen und bei einer anerkannten Immobilienvereinigung in Griechenland registriert sein.

Sie können die Maklersuche von Properstar nutzen, um renommierte lokale Immobilienmakler zu finden. Unsere Plattform bietet Zugang zu einem breiten Netzwerk von Fachleuten, die nach ihrer Expertise und Zuverlässigkeit geprüft wurden, was es einfacher macht, jemanden zu finden, der Ihre spezifischen Bedürfnisse erfüllt.

5. Immobilienbesichtigungen durchführen

Besichtigen Sie potenzielle Immobilien, um deren Zustand, Lage und Eignung zu beurteilen.

6. Rechtliche Überprüfungen und Sorgfaltspflicht

Das Grundbuchamt (Ktimatologio) ist entscheidend, um den rechtlichen Status der Immobilie zu überprüfen und sicherzustellen, dass sie frei von Schulden, Belastungen oder Pfändungen ist und dass der Verkäufer das Recht hat, sie zu verkaufen. Dies kann durch die Beantragung eines Zertifikats beim Grundbuchamt erfolgen.

Stellen Sie sicher, dass die Immobilie den örtlichen Bau- und Stadtplanungsgesetzen entspricht. Dies ist besonders wichtig für Neubauten oder ländliche Immobilien, bei denen es möglicherweise Einschränkungen gibt.

Obwohl es gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, wird dringend empfohlen, eine Immobilienbewertung durchzuführen, um den physischen Zustand der Immobilie zu überprüfen. Dies kann potenzielle Probleme mit der Bausubstanz, den Versorgungsleitungen oder dem Grundstück aufdecken.

7. Ein Angebot machen

Machen Sie mit Hilfe Ihres Immobilienmaklers ein Angebot für die Immobilie. Wenn es angenommen wird, gehen Sie zum Vertragsstadium über.

8. Vorvertrag unterzeichnen (Vorvereinbarung)

Diese Vorvereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer sichert den Kauf und beinhaltet typischerweise eine Anzahlung des Käufers (normalerweise 10% des Kaufpreises). Sie legt die Bedingungen des Verkaufs fest und verpflichtet beide Parteien zur Transaktion.

Wenn der Käufer zurücktritt, verliert er die Anzahlung. Wenn der Verkäufer zurücktritt, muss er das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen.

9. Hypothekenvereinbarungen abschließen (falls zutreffend)

Schließen Sie die Bedingungen mit Ihrer Bank ab, wenn Sie den Kauf durch eine Hypothek finanzieren.

10. Kaufvertrag unterzeichnen (Endgültiger Vertrag)

Der letzte Schritt ist die Unterzeichnung des Kaufvertrags (Symvoliagogiki Praxi) vor einem Notar, wodurch das Eigentum übertragen wird. Der Käufer muss zu diesem Zeitpunkt den verbleibenden Kaufpreis und alle damit verbundenen Steuern und Gebühren zahlen.

Beide Parteien müssen ihre Identifikation, die AFM, den Nachweis der Anzahlung und gegebenenfalls die Hypothekendetails vorlegen.

11. Immobilie registrieren

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags muss der neue Eigentümer die Immobilie beim örtlichen Grundbuchamt registrieren. Dieser Schritt ist für den rechtlichen Schutz unerlässlich.

12. Steuern und Gebühren zahlen

Die Käufer sind verantwortlich für die Zahlung der Grunderwerbsteuer oder MwSt. (FPA) bei Neubauten sowie für die Stempelsteuer, Notargebühren und Registrierungsgebühren. Je nach Region können die Gesamtkosten zwischen 8% und 12% des Kaufpreises liegen.

Steuern für Neubauten

Steuern für Wiederverkaufsimmobilien

Zusätzliche Kosten

Angesichts der Komplexität des Prozesses ist es ratsam, einen auf griechisches Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu beauftragen. Dieser kann rechtliche Überprüfungen, Verhandlungen und die Dokumentation übernehmen und sicherstellen, dass Ihre Rechte während des gesamten Kaufprozesses geschützt sind.

Einige nützliche Ressourcen für offizielle Informationen umfassen:

• Griechisches Außenministerium: Für Informationen zu AFM-Antragsverfahren für Ausländer.
• Ktimatologio (Grundbuchamt): Für Überprüfungen des rechtlichen Status der Immobilie.
• Öffentliches Finanzamt: Für Details zu Steuern im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen.
• Notarvereinigung Griechenlands: Bietet Einblicke in den Prozess der Immobilienregistrierung.

13. Versorgungsdienste übertragen

Übertragen Sie die Versorgungsdienste auf Ihren Namen und richten Sie lokale Dienste ein.

Viele griechische Banken wie die National Bank of Greece, Eurobank und Alpha Bank bieten Ausländern Hypotheken an, obwohl die Bedingungen und Konditionen von denen für Einwohner abweichen können.

Die Zinssätze für Hypotheken in Griechenland können variieren. Derzeit bietet die Alpha Bank Zinssätze von etwa 3,20% an, während die Eurobank Zinssätze ab 3,50% für Nicht-Einwohner hat. Diese Zinssätze können sich ändern und hängen von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich der Bedingungen der Bank und Ihres finanziellen Profils.

Wie man eine Hypothek erhält

Um eine Hypothek in Griechenland zu erhalten, benötigen Sie in der Regel folgende Dokumente:

• Einen gültigen Reisepass oder griechische Steuernummer (AFM)
• Einkommensnachweise (z.B. aktuelle Gehaltsabrechnungen oder Steuererklärungen)
• Aktuelle Kontoauszüge
• Eine Bonitätsauskunft aus Ihrem Heimatland
• Nachweis Ihres Hauptwohnsitzes
• Nachweis der Anzahlung

Griechische Banken akzeptieren normalerweise Dokumente in englischer Sprache, obwohl eine Übersetzung ins Griechische den Prozess manchmal beschleunigen kann.

Nachdem Sie Ihre Dokumente zusammengestellt haben, wenden Sie sich an Banken für eine Hypothekenvorabgenehmigung, die eine Schätzung des Darlehensbetrags und der Zinssätze liefert, die Sie erwarten können.

Stellen Sie sicher, dass alle Immobiliendokumente genau und aktuell sind, einschließlich Eigentumsurkunden und Energieausweise.

Sobald Ihre Hypothek genehmigt ist, übernimmt die Bank die meisten rechtlichen und administrativen Aufgaben.

Besondere Überlegungen für Nicht-Einwohner

Nicht-Einwohner können in der Regel Hypotheken erhalten, die bis zu 70% des Verkaufspreises oder des geschätzten Wertes der Immobilie abdecken, was eine Anzahlung von mindestens 30% sowie Steuern und Gebühren erfordert.

Der Prozess für Nicht-Einwohner erfordert mehr Dokumentation und einen leicht anderen Ansatz im Vergleich zu Einwohnern. Es ist auch wichtig zu beachten, dass Hypotheken für Nicht-Einwohner oft höhere Zinssätze haben als für Einwohner, was das erhöhte Risiko bei internationalen Darlehen widerspiegelt.

Letzte Schritte

Sobald Ihre Hypothek genehmigt ist und Sie Ihre Immobilie gesichert haben, sind noch einige letzte Schritte erforderlich:

• Beauftragen Sie einen örtlichen Notar, um die Transaktion zu überwachen und sicherzustellen, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind.
• Zahlen Sie die notwendigen Steuern und Gebühren, einschließlich der Grunderwerbsteuer und der Notargebühren.
• Registrieren Sie die Immobilie beim örtlichen Grundbuchamt.

Durch Befolgen dieser Richtlinien und die Zusammenarbeit mit seriösen Fachleuten können Sie den Prozess des Immobilienkaufs in Griechenland reibungslos durchlaufen.

Eine zentrale Herausforderung besteht darin, die Komplexität der griechischen Bürokratie zu bewältigen, die sich erheblich von dem unterscheiden kann, was Sie in Ihrem Heimatland gewohnt sind.

Zum Beispiel ist es entscheidend, sicherzustellen, dass Sie die erforderlichen Registrierungen, wie die AFM (Steueridentifikationsnummer) und ein griechisches Bankkonto, vor Beginn des Immobilienkaufprozesses in Ordnung haben, um Verzögerungen zu vermeiden.

Tatsächliche Kosten des Immobilienkaufs

Um finanzielle Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie die tatsächlichen Kosten des Immobilienkaufs verstehen, einschließlich Steuern, Gebühren und potenziellen Renovierungskosten.

Umfassende Immobilienrecherche

Unterschätzen Sie nicht die Bedeutung einer umfassenden Immobilienrecherche, einschließlich rechtlicher Überprüfungen und dem Verständnis der lokalen Marktbedingungen.

Es wird dringend empfohlen, sich an renommierte lokale Immobilienmakler zu wenden, die Ihnen eine auf die besonderen Merkmale des griechischen Marktes zugeschnittene Beratung bieten können.