Ratgeber zum Immobilienkauf in Frankreich 2025

Frankreich ist Mitglied der Europäischen Union und gehört zu den Gründungsmitgliedern. Zudem ist es Teil der Eurozone.

Es ist das drittgrößte Land Europas und präsentiert einige der vielfältigsten und malerischsten Landschaften, die der Kontinent zu bieten hat.

Die Territorien des Landes umfassen:

• Das Festland, oft als Metropolitan-Frankreich bezeichnet;
• Die Insel Korsika im Mittelmeer;
• Zahlreiche Überseegebiete und -territorien, darunter Regionen in der Karibik, im Indischen Ozean, im Pazifischen Ozean und in Südamerika.

Frankreich ist in 18 Verwaltungsregionen unterteilt - 13 auf dem europäischen Festland und 5 Überseeregionen. Diese Struktur unterstreicht das Bestreben des Landes, seine vielfältigen Gebiete zu einer vereinten Nation zu integrieren.

Mit einer Bevölkerung von mehr als 67 Millionen Menschen im Jahr 2025 macht die Mischung aus historischer Tiefe, kulturellem Reichtum und geografischer Vielfalt Frankreich zu einer faszinierenden Wahl für Investoren, Einwohner und Besucher aus der ganzen Welt.

Bevölkerungsverteilung über die Regionen Frankreichs (Skala 1-100)

Warum in Frankreich investieren?

In Frankreich zu investieren ist eine Entscheidung, die strategische Vorteile mit Lebensstilattraktivität kombiniert.

Mit seinen vielfältigen Landschaften von den kosmopolitischen Straßen von Paris über die sonnenverwöhnte Riviera bis hin zum ruhigen Hinterland der Provence bietet Frankreich eine Vielzahl von Investitionsmöglichkeiten in einem der begehrtesten Immobilienmärkte der Welt.

Der Markt ist bekannt für seine Widerstandsfähigkeit und langfristige Werterhaltung. Trotz wirtschaftlicher Schwankungen bleibt die Nachfrage nach Immobilien, insbesondere in erstklassigen Lagen, hoch. Diese Stabilität ist ein wesentlicher Anreiz für Investoren, die nach sicheren und profitablen Möglichkeiten suchen.

Frankreich bietet attraktive Steueranreize für Immobilieninvestoren, darunter potenzielle Steuervorteile für Mieteinnahmen und Kapitalgewinne sowie Vermögenssteuerbefreiungen unter bestimmten Bedingungen.

Bestimmte Regionen in Frankreich, insbesondere große Städte und Touristenhotspots, bieten aufgrund der ständigen Nachfrage von Touristen, Expatriates und Einheimischen hohe Mietrenditen.

Die Investition in französische Immobilien ist auch eine Lebensstilentscheidung. Eigentümer können die renommierte Kultur, Gastronomie, das Gesundheitssystem und das Bildungswesen Frankreichs genießen, sei es als Zweitwohnsitz oder für Urlaubszwecke.

Last but not least bietet das Rechtssystem Frankreichs einen starken Schutz für Immobilieneigentümer, mit klaren Vorschriften zu Eigentumsrechten, Transaktionen und Mietverträgen. Dieser rechtliche Rahmen gewährleistet, dass Investitionen sicher sind und Streitigkeiten fair gelöst werden können.

• Preisstabilisierung und moderates Wachstum: Nach einer Phase des Rückgangs wird erwartet, dass sich die Immobilienpreise stabilisieren und einen moderaten Aufwärtstrend beginnen, wobei Prognosen einen Anstieg von mindestens 2 % im Jahr 2025 vorsehen.
• Steigende Nachfrage in Vororten und aufstrebenden Regionen: Da Homeoffice immer häufiger wird, wächst die Präferenz für Vororte und aufstrebende Regionen wie Nouvelle-Aquitaine und Occitanie, die erschwinglicheren Wohnraum und eine verbesserte Infrastruktur bieten (Quelle: Mordor Intelligence).
• Fokus auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz: Strengere Vorschriften zur Energieeffizienz beeinflussen die Käuferpräferenzen, was zu einer höheren Nachfrage nach Immobilien mit guten Energieeffizienzbewertungen und umweltfreundlichen Merkmalen führt.
• Herausforderungen auf dem Mietmarkt: Der Mietmarkt steht aufgrund eines Mangels an verfügbaren Immobilien vor Herausforderungen, die durch Faktoren wie verstärkte regulatorische Auflagen für Vermieter und einen Rückgang der Investitionen in Mietobjekte bedingt sind.

Durchschnittliche Kosten für den Immobilienkauf in Frankreich

Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2025 zeigt unterschiedliche Preise in seinen Regionen, die durch die einzigartigen Merkmale und die Attraktivität jeder Lokalität für lokale und internationale Käufer beeinflusst werden.

Diese Preise spiegeln die aktuelle Marktlage wider, es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Immobilienkosten in Frankreich je nach spezifischem Standort, Immobilienmerkmalen und der allgemeinen Marktdynamik stark schwanken können.

Sie können die neuesten Trends und Preisentwicklungen auf unserer dedizierten Seite leicht verfolgen:

Die reiche geografische Vielfalt und kulturelle Erbe Frankreichs bedeuten, dass Sie aus einer Vielzahl von Regionen und Gebieten wählen können, von denen jede ihren eigenen einzigartigen Charme und Lebensstil bietet.

Beliebte Regionen für Investitionen und zum Leben

• Paris: Als Hauptstadt Frankreichs bietet Paris einen vielfältigen Immobilienmarkt mit hoher Nachfrage sowohl nach Wohn- als auch nach Gewerbeimmobilien. Es ist ein globaler Finanz-, Kultur-, Mode- und Tourismuszentrum und damit ein attraktives Ziel für Investoren, die erstklassige Immobilienchancen suchen.
• Französische Riviera (Côte d'Azur): Bekannt für ihre glamourösen Resorts, schöne Küste und das günstige Klima ist die französische Riviera ein Hotspot für Luxusimmobilieninvestitionen. Städte wie Nizza, Cannes und Saint-Tropez ziehen wohlhabende Käufer an, die Wassergrundstücke, exklusive Villen und erstklassige Annehmlichkeiten suchen.
• Provence: Bekannt für ihre malerischen Landschaften, charmanten Dörfer und reiche kulturelle Erbe, bietet die Provence einen begehrten Lebensstil sowohl für Einwohner als auch für Investoren. Die Weinberge, Olivenhaine und historischen Anwesen der Region sprechen diejenigen an, die eine ruhige und dennoch anspruchsvolle Atmosphäre suchen.
• Bordeaux: Als eine der weltweit bedeutendsten Weinmetropolen zieht Bordeaux Investoren an, die an Weingütern und Weinbaueigenschaften interessiert sind. Die Stadt selbst erlebt ebenfalls eine Revitalisierung, mit steigender Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien aufgrund ihrer lebendigen Wirtschaft und Kulturszene.
• Lyon: Mit seiner dynamischen Wirtschaft, renommierten Gastronomie und UNESCO-Welterbestätten ist Lyon eine blühende Metropolregion, die Investoren sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien anzieht. Die strategische Lage in Zentralfrankreich positioniert sie auch als Verkehrsknotenpunkt und Geschäftszentrum.
• Alpen und Pyrenäen: Die Bergregionen der Alpen und Pyrenäen bieten Möglichkeiten für Immobilieninvestitionen, insbesondere in Skiorten und Ferienhäusern. Immobilien in beliebten Skigebieten wie Chamonix, Courchevel und Megève sprechen Wintersportbegeisterte und Urlauber an.
• Normandie: Bekannt für ihre historische Architektur, malerische Küste und kulinarischen Genüsse bietet die Normandie eine Mischung aus Wohn- und Gewerbeimmobilienmöglichkeiten. Küstenstädte wie Deauville und Honfleur ziehen Touristen und Zweitwohnungsbesitzer an, die nach einem Rückzugsort am Meer suchen.
• Aquitaine: Im Südwesten Frankreichs gelegen, umfasst Aquitaine vielfältige Landschaften von Küstenregionen bis hin zum Weinland. Städte wie Biarritz und Bayonne bieten gehobene Immobilienoptionen, während die umliegende Landschaft Käufer anspricht, die ländliche Anwesen und Weingüter suchen.

Ja, Ausländer können tatsächlich Immobilien in Frankreich kaufen, und der Prozess dafür ist derselbe wie für EU-Bürger und französische Staatsangehörige.

Allerdings gewährt der Kauf von Immobilien nicht automatisch Aufenthaltsrechte. Für Nicht-EU-Bürger, die in Frankreich leben möchten, ist ein üblicher Weg der Erwerb eines Langzeitvisums, das dann in eine Aufenthaltserlaubnis umgewandelt werden kann.

Der Besitz von Immobilien in Frankreich kann Ihre Visums- oder Aufenthaltsanwendung unterstützen, indem er Bindungen zum Land zeigt, aber Sie müssen auch andere Anforderungen erfüllen, wie zum Beispiel den Nachweis ausreichender finanzieller Mittel und den Abschluss einer umfassenden Krankenversicherung.

Die französische Regierung hat erklärt, dass es keine speziellen Beschränkungen gibt, die sich gezielt an Nicht-EU-Bürger richten, die Immobilien in Frankreich kaufen möchten, und betont, dass die Regulierung des Immobilieneigentums in der EU den einzelnen Mitgliedstaaten überlassen bleibt.

Trotz einiger lokaler Bedenken in Gebieten wie der Bretagne und der Provence Côte d'Azur hinsichtlich des Anstiegs der Preise durch ausländische Eigentümer, gehören die meisten Zweitwohnsitze in Frankreich französischen Staatsangehörigen. Die Regierung setzt auch Maßnahmen ein, um Preiserhöhungen zu moderieren, wie z.B. Steuern auf Leerstände und Anreize für neuen Hausbau.

1. Eröffnen Sie ein französisches Bankkonto

Obwohl nicht obligatorisch, erleichtert ein französisches Bankkonto Transaktionen und regelmäßige Zahlungen in Frankreich. Die Eröffnung eines Kontos kann eine französische Adresse erfordern, und Banken haben unterschiedliche Anforderungen für Nichtansässige.

2. Beginnen Sie mit der Suche nach Immobilien

Erkunden Sie Online-Listings auf Properstar, um Immobilien in Ihrem Interessengebiet zu erkunden. Sie können unsere erweiterten Filter nutzen und sogar Ihr Interessengebiet auf der Karte markieren.

Erwägen Sie, einen Immobilienmakler einzustellen, um bessere Einblicke in den Markt zu erhalten und Unterstützung bei der Suche nach Immobilien zu erhalten, die Ihren Kriterien und Ihrem Budget entsprechen.

3. Den richtigen Immobilienmakler finden

Der richtige Immobilienmakler kann Einblicke in den französischen Markt bieten, bei der Suche nach Immobilien, die Ihren Kriterien entsprechen, helfen und Sie durch den Verhandlungsprozess führen.

So wählen Sie den besten Profi für Ihre Bedürfnisse aus:

• Lokale Expertise: Suchen Sie nach Maklern mit einem tiefen Verständnis für das Gebiet, das Sie interessiert. Sie sollten über Kenntnisse der lokalen Immobilientrends, Preise und der einzigartigen Aspekte der Gemeinschaft verfügen.
• Sprachkenntnisse: Wenn Sie nicht fließend Französisch sprechen, ist es wichtig, einen Makler zu finden, der effektiv in Ihrer Sprache kommunizieren kann. Sie werden als Ihre Vermittler mit Verkäufern, Anwälten und anderen an dem Prozess beteiligten Parteien fungieren.
• Erfahrung und Qualifikationen: Überprüfen Sie die Erfahrung und Qualifikationen des Maklers. Sie sollten eine solide Erfolgsbilanz bei der Unterstützung ausländischer Käufer haben und bei einer anerkannten Immobilienvereinigung in Frankreich registriert sein.

Sie können die Agentensuchfunktion von Properstar nutzen, um seriöse lokale Immobilienmakler zu finden. Unsere Plattform bietet Zugang zu einem breiten Netzwerk von Fachleuten, die aufgrund ihrer Expertise und Zuverlässigkeit geprüft wurden, was es einfacher macht, jemanden zu finden, der Ihren spezifischen Anforderungen entspricht.

4. Ein Angebot machen

Zunächst müssen Sie ein Angebot über den verkaufenden Makler abgeben. Es ist entscheidend, alle damit verbundenen Gebühren, wie Makler- und Notargebühren, vor Ihrem Angebot zu berücksichtigen. Anders als in einigen Ländern können zu niedrige Angebote in Frankreich schlecht aufgenommen werden, daher sollten Sie sich mit Ihrem Makler über ein angemessenes Angebot beraten.

5. Den Compromis de Vente unterzeichnen

Wenn Ihr Angebot akzeptiert wird, werden Sie zum Unterzeichnen des "Compromis de Vente", eines vorläufigen Vertrags, mit einem Notar (einer Art französischen Anwalts, der sich auf Immobilienrecht spezialisiert hat) weitergeleitet. Dieser Vertrag kann Bedingungen (sogenannte "clauses suspensives") enthalten, die es Ihnen ermöglichen, zurückzutreten, wenn bestimmte Kriterien nicht erfüllt sind, wie z.B. die Nichterlangung einer Hypothek.

6. Die Anzahlung leisten

Nach der Unterzeichnung haben Sie eine 10-tägige Widerrufsfrist. Danach wird der Vertrag bindend, und Sie müssen eine Anzahlung leisten, normalerweise 10% des Kaufpreises.

7. Bau- und Diagnoseuntersuchungen

Obwohl in Frankreich nicht immer üblich, können Sie sich für Bauuntersuchungen oder Diagnosen der Immobilie zu Themen wie Termiten, Blei und Asbest entscheiden. Diese sind wichtig, um den Zustand der Immobilie zu gewährleisten und werden in der Regel vom Notar verwaltet.

8. Entscheidung über Erbregelungen

Das französische Recht bestimmt, wie Ihre Immobilie vererbt wird. Es ist ratsam, rechtlichen Rat einzuholen, um die Erbregelungen Ihrer Immobilie zu regeln, da dies Ihre Familie in Zukunft beeinflussen kann.

9. Überweisung der Zahlung und Unterzeichnung des acte de vente

Vor dem endgültigen Kauf stellen Sie sicher, dass der verbleibende Betrag auf das Konto des Notars überwiesen wird. Der letzte Schritt ist die Unterzeichnung des "Acte de Vente", des offiziellen Kaufvertrags, im Büro des Notars. Dies schließt den Kauf ab und überträgt das Eigentum an der Immobilie auf Sie.

10. Steuern und Gebühren zahlen

Steuern für Neubauten (Vente de l'état futur d'achèvement - VEFA)

Steuern für Weiterverkaufsimmobilien

Zusätzliche Kosten

Einige wertvolle Ressourcen für offizielle Informationen sind:

Wichtige Ressourcen

Französisches Außenministerium

• Zweck: Bietet umfassende Anleitung für das Leben in Frankreich, einschließlich administrativer Verfahren für Ausländer.
• Website: France Diplomatie - Ministerium für Europa und Auswärtiges

Service de Publicité Foncière (Grundbuchamt in Frankreich)

• Zweck: Verantwortlich für die Registrierung von Grundstückstiteln und Immobilientransaktionen, entscheidend für die Überprüfung des rechtlichen Status einer Immobilie.
• Zugang: Informationen können über örtliche "Service de publicité foncière"-Büros abgerufen werden.

Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP)

• Zweck: Bietet detaillierte Informationen zu Steuern im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen in Frankreich.
• Website: DGFiP

Conseil Supérieur du Notariat

• Zweck: Bietet Einblicke in den Immobilienkaufprozess und die Rolle von Notaren in Frankreich.
• Website: Notaires de France

Die Beschaffung einer Hypothek in Frankreich als Ausländer beinhaltet mehrere Überlegungen, angefangen von der Art der gewünschten Hypothek bis hin zum Verständnis der Anforderungen und Einschränkungen, die von französischen Kreditgebern festgelegt werden.

Arten von Hypotheken, die in Frankreich erhältlich sind

• Festzinskredite: Diese sind am häufigsten und bieten Rückzahlungsbedingungen von sechs bis 25 Jahren, wobei 20 Jahre typisch sind. Festzinsen bieten Zahlungsstabilität, können aber zu einem höheren Zinssatz als variable Optionen festgelegt sein.
• Variabel verzinsliche Hypotheken: Die Zinssätze sind an die Euribor-Sätze plus einen Aufschlag gebunden und bieten über einen längeren Zeitraum weniger Vorhersehbarkeit, aber möglicherweise anfangs niedrigere Zinssätze.
• Zinsen nur Hypotheken: Geeignet für Investoren, ermöglichen es Ihnen, nur für einen festgelegten Zeitraum die Zinsen zu zahlen. Diese können jedoch für ausländische Käufer schwerer zu erhalten sein.
• Kapitalbegrenzte Hypotheken: Eine neuere Option, die die Merkmale von Fest- und variablen Zinssätzen kombiniert, mit einer Obergrenze für die Höhe Ihres Zinssatzes.

Berechtigung und Kreditgrenzen

Ausländische Käufer können in der Regel bis zu 70-80% des Wertes einer Immobilie leihen, obwohl dies von Ihrem Einkommen und Ihrer Gesamtschuld beeinflusst wird. Ihre gesamten monatlichen Verbindlichkeiten, einschließlich der Hypothek, sollten nicht mehr als 35% Ihres Bruttomonatseinkommens betragen. Französische Banken verlangen in der Regel von Kreditnehmern eine Anzahlung von 20-30% des Kaufpreises der Immobilie.

Antragsprozess

• Ermittlung der Bezahlbarkeit: Beginnen Sie damit, zu verstehen, wie viel Sie sich leisten können, und erwägen Sie, eine unverbindliche 'Vorabgenehmigung' zu erhalten, um Ihre Kreditkapazität zu verstehen.
• Erforderliche Unterlagen sammeln: Dazu gehören Passkopien, Einkommensnachweise, Kontoauszüge und möglicherweise zusätzliche Dokumente, wenn Sie selbständig sind oder Renovierungen planen.
• Auswahl einer Hypothek: Erwägen Sie, mehrere Kreditgeber oder einen Hypothekenmakler zu konsultieren, um den besten Zinssatz zu finden. Der Antragsprozess kann je nach Komplexität Ihrer Situation und der Geschwindigkeit, mit der Sie die erforderlichen Unterlagen vorlegen, einige Wochen bis zu drei oder vier Monaten dauern.

Weitere Überlegungen

• Lebensversicherung: Oft obligatorisch zur Unterstützung Ihres Kreditantrags.
• Notar- und Bearbeitungsgebühren: Seien Sie auf zusätzliche Kosten vorbereitet, die Notargebühren und eine Hypothekenbearbeitungsgebühr umfassen können und den Gesamtkosten für den Immobilienkauf möglicherweise 10-15% hinzufügen.
• Spezialmakler: Es könnte von Vorteil sein, mit einem Hypothekenmakler zusammenzuarbeiten, der auf die Unterstützung ausländischer Käufer spezialisiert ist. Sie können die Komplexitäten des französischen Hypothekenprozesses navigieren, einschließlich sprachlicher und kultureller Barrieren, um das beste Angebot für Sie zu finden.

Der Kauf von Immobilien in Frankreich, obwohl oft als romantisches Unterfangen mit vielen langfristigen Vorteilen angesehen, birgt seine eigenen Fallstricke, die potenzielle Käufer sorgfältig abwägen sollten.

Eine bedeutende Herausforderung besteht darin, das komplexe und oft starre französische Rechts- und Bürokratiesystem zu navigieren, was für diejenigen, die nicht mit den lokalen Gesetzen und Praktiken vertraut sind, insbesondere für nicht ansässige Käufer, entmutigend sein kann.

Darüber hinaus kann die Sprachbarriere Transaktionen und rechtliche Prozesse weiter komplizieren, daher ist es wichtig, über eine zuverlässige Übersetzungs- und Rechtsunterstützung zu verfügen.

Ein weiterer Fallstrick sind die möglicherweise hohen Kosten, die mit dem Immobilienkauf verbunden sind, einschließlich Notargebühren, Übertragungssteuern und laufenden Grundsteuern, die sich zu einem erheblichen Betrag summieren können.

Käufer könnten auch mit Problemen im Zusammenhang mit Erbschaftsgesetzen für Immobilien konfrontiert sein, die sich wesentlich von denen in vielen anderen Ländern unterscheiden und potenziell Auswirkungen auf Pläne zur Nachlassverteilung haben können.

Die Instandhaltung und Renovierung älterer Immobilien, die in Frankreich häufig vorkommen, können unvorhergesehene Herausforderungen und Kosten darstellen, was eine gründliche Inspektion und Budgetierung vor dem Kauf erforderlich macht.